影响房地产价格的因素有哪些？

影响房地产价格的因素有哪些？

       房价是一个避不开的话题，跟每个人都切身相关，有房的人希望房价涨，没房的人希望房价降，每提到房价要上涨就会引来一阵讨伐，每提到房价要下降不管有没有理由都会引来一阵喝彩。其实很多人都不了解房价上涨的原因，也不了解房价下降的背景，容易被忽悠。

       1、房价上涨不见得你就赚了

       这是很多有房一族的想法，其实这是错误的，大多数人都是刚需，即使房价上涨也不会轻易地卖掉自己的房子，卖掉唯一或唯二的房子后也没有更好的投资产品，既然不去卖房子，自然就谈不上赚钱了。另外，房价上涨并不是所有的房子都会上涨，比如公寓，小产权房等一般不会跟着大盘上涨。

       2、房价快速上涨或下跌都是不是什么好事

       房价上涨或下跌，是一个正常的现象，不能单纯地说房价上涨就不好，房价下降就是好事，最主要是稳定，房价要稳定在一个合理的范围内，不能把房子当成一个炒作的商品，回归居住的属性。房价暴跌对个人，对社会也不是什么好事，地卖不动了，地方财政少了，很多事都没办法做了，房价稳是最重要的

       3、收入的高低会影响房地产价格

       居民收入增加不会直接导致房价上涨，房价的涨跌是由很多种因素构成的，收入高低只是其中一部分。其实，地价影响的因素比较多，如果你看到地价在上涨的时候，大概率会引起周边房产价格的上涨，开发商的眼光还是要比一般老百姓强的。

       4、房产价格稳步下降适合置换

       如果你是打算置换，在房价疯涨的时候真不如在房价下降的时候置换。比如你有一套100平米的房子，想置换一套150平米的房子，假设现在的房价是一万每平米，如果房价涨到两万每平米你去置换，那你需要再拿出200万，如果房价跌倒五千每平米，那你只需要再拿出50万就实现了置换。你毕竟是为了居住，换个房子在房价下降的时候远比房价上涨的时候付出的代价小。所以，你所在的地方，如果房价已经降了很多，那你完全可以考虑置换，趁着房价低，赶紧换一个更好的房子。

       5、炒房客是楼市的搅屎棍，但是影响不了房价的走势

       炒房客是楼市的搅屎棍，低买高卖赚取差价。但是实际的炒房客起不到催高房价的作用，特别是一二线城市，炒房客根本没有这样的实力。我认识好多房虫子，现在挣钱的途径不是囤房，他们最怕的就是囤房，他们找市场上着急出售的房源，先给业主打一大笔钱解决业主的麻烦，然后低于市场价把房子过户到自己的名下，再通过中介将房子卖出去，这其中要承担不满两年的增值税和中介费等费用，还得承担市场下行的风险，卖不出的风险。资格老一些的房虫子能做到收十套卖八套赔两套，还要面临业主的违约，风险还是比较大的。如果违背政策想炒房赚钱的话肯定会损失严重。

       影响房价的因素是有还是有很多其他方面的，不能单单看一个反面，要综合来分析，那究竟什么能影响房价的上涨与下跌呢，下边从几个方面进行分析一下

       从宏观角度看，

       1、人口数量的变化。房子交易的时候就是一件商品，商品的价格影响最大的因素就是供需关系。一个城市人口在增加的时候房价就容易上涨，反之亦然。在这主要讲的是外来人口，本地人口正常的增加对房价产生的影响要非常小。

       2、居民收入的变化。居民收入是影响房价的一个因素，居民收入增加了，有钱了房价就容易走高，钱少了，房价自然就缺少了上涨的动力。

       3、银行贷款的利率和首付款的比例。

       上一次房价上涨的重要原因就是房贷利率的下调。如果你看到首套利率打折，首付比例下降的时候，建议买房或置换，如果在不断调高利率增加首付比例，建议慎重，不要与大势对抗。

       从微观的角度看

       1、位置。房地产是不动产，位置是无法改变的。市中心的房价往往是高于郊区的，市中心毕竟是稀缺的，郊区是广阔的，稀缺的资源往往价格要高的。

       2、朝向，户型。南北通透为最佳，次之全阳，见不到阳光的房子建议别买，回头你也卖不出去，户型讲究方正，客厅大窗户，带角的房子不好卖，更不要买那种变异户型

       3、楼层。很多客户在看房的时候直接就说一二顶不要，其他楼层无所谓。一楼潮，二楼集中下水，顶楼易漏雨还热。如果是18层顶的房子，9.10楼是最好的，往下往上逐层递减。

       4、装修装饰。这个因人而异，有的人喜欢毛坯的，有装修还费劲去砸掉装修呢。一般情况下，装修好的房子要比毛坯卖的价格要高一些。但是装修是有折旧的，如果你相中的房子装修花了20万，按十年折旧，在第五年的时候比毛坯房贵10万算是合理的。很多人买房之后没钱再去装修，买个装修好的房子也算是节省了装修的费用，而且这个装修费是可以通过房贷贷出来的，前期的压力会小一些。

       5、物业管理也是非常重要的因素。我所在区域有两个对门的小区，一个是知名物业公司，一个是本地小物业，两个小区同时交付，卖新房的时候差不多，十年以后卖二手房，两个小区房价差了30％以上。

       6、建成年代。正常情况下，越老的房子越便宜，次新房会贵一些。