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影响房地产价格的因素有哪些?

房产网 2021-04-11 16:44
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       影响房地产价格的因素有哪些?



       房价是一个避不开的话题,跟每个人都切身相关,有房的人希望房价涨,没房的人希望房价降,每提到房价要上涨就会引来一阵讨伐,每提到房价要下降不管有没有理由都会引来一阵喝彩。其实很多人都不了解房价上涨的原因,也不了解房价下降的背景,容易被忽悠。


影响房地产价格的因素


       1、房价上涨不见得你就赚了

       这是很多有房一族的想法,其实这是错误的,大多数人都是刚需,即使房价上涨也不会轻易地卖掉自己的房子,卖掉唯一或唯二的房子后也没有更好的投资产品,既然不去卖房子,自然就谈不上赚钱了。另外,房价上涨并不是所有的房子都会上涨,比如公寓,小产权房等一般不会跟着大盘上涨。

       2、房价快速上涨或下跌都是不是什么好事

       房价上涨或下跌,是一个正常的现象,不能单纯地说房价上涨就不好,房价下降就是好事,最主要是稳定,房价要稳定在一个合理的范围内,不能把房子当成一个炒作的商品,回归居住的属性。房价暴跌对个人,对社会也不是什么好事,地卖不动了,地方财政少了,很多事都没办法做了,房价稳是最重要的

       3、收入的高低会影响房地产价格

       居民收入增加不会直接导致房价上涨,房价的涨跌是由很多种因素构成的,收入高低只是其中一部分。其实,地价影响的因素比较多,如果你看到地价在上涨的时候,大概率会引起周边房产价格的上涨,开发商的眼光还是要比一般老百姓强的。

       4、房产价格稳步下降适合置换

       如果你是打算置换,在房价疯涨的时候真不如在房价下降的时候置换。比如你有一套100平米的房子,想置换一套150平米的房子,假设现在的房价是一万每平米,如果房价涨到两万每平米你去置换,那你需要再拿出200万,如果房价跌倒五千每平米,那你只需要再拿出50万就实现了置换。你毕竟是为了居住,换个房子在房价下降的时候远比房价上涨的时候付出的代价小。所以,你所在的地方,如果房价已经降了很多,那你完全可以考虑置换,趁着房价低,赶紧换一个更好的房子。

       5、炒房客是楼市的搅屎棍,但是影响不了房价的走势


       炒房客是楼市的搅屎棍,低买高卖赚取差价。但是实际的炒房客起不到催高房价的作用,特别是一二线城市,炒房客根本没有这样的实力。我认识好多房虫子,现在挣钱的途径不是囤房,他们最怕的就是囤房,他们找市场上着急出售的房源,先给业主打一大笔钱解决业主的麻烦,然后低于市场价把房子过户到自己的名下,再通过中介将房子卖出去,这其中要承担不满两年的增值税和中介费等费用,还得承担市场下行的风险,卖不出的风险。资格老一些的房虫子能做到收十套卖八套赔两套,还要面临业主的违约,风险还是比较大的。如果违背政策想炒房赚钱的话肯定会损失严重。

       影响房价的因素是有还是有很多其他方面的,不能单单看一个反面,要综合来分析,那究竟什么能影响房价的上涨与下跌呢,下边从几个方面进行分析一下

       从宏观角度看,

       1、人口数量的变化。房子交易的时候就是一件商品,商品的价格影响最大的因素就是供需关系。一个城市人口在增加的时候房价就容易上涨,反之亦然。在这主要讲的是外来人口,本地人口正常的增加对房价产生的影响要非常小。

       2、居民收入的变化。居民收入是影响房价的一个因素,居民收入增加了,有钱了房价就容易走高,钱少了,房价自然就缺少了上涨的动力。

       3、银行贷款的利率和首付款的比例。


影响房地产价格的因素


       上一次房价上涨的重要原因就是房贷利率的下调。如果你看到首套利率打折,首付比例下降的时候,建议买房或置换,如果在不断调高利率增加首付比例,建议慎重,不要与大势对抗。

       从微观的角度看

       1、位置。房地产是不动产,位置是无法改变的。市中心的房价往往是高于郊区的,市中心毕竟是稀缺的,郊区是广阔的,稀缺的资源往往价格要高的。

       2、朝向,户型。南北通透为最佳,次之全阳,见不到阳光的房子建议别买,回头你也卖不出去,户型讲究方正,客厅大窗户,带角的房子不好卖,更不要买那种变异户型

       3、楼层。很多客户在看房的时候直接就说一二顶不要,其他楼层无所谓。一楼潮,二楼集中下水,顶楼易漏雨还热。如果是18层顶的房子,9.10楼是最好的,往下往上逐层递减。

       4、装修装饰。这个因人而异,有的人喜欢毛坯的,有装修还费劲去砸掉装修呢。一般情况下,装修好的房子要比毛坯卖的价格要高一些。但是装修是有折旧的,如果你相中的房子装修花了20万,按十年折旧,在第五年的时候比毛坯房贵10万算是合理的。很多人买房之后没钱再去装修,买个装修好的房子也算是节省了装修的费用,而且这个装修费是可以通过房贷贷出来的,前期的压力会小一些。

       5、物业管理也是非常重要的因素。我所在区域有两个对门的小区,一个是知名物业公司,一个是本地小物业,两个小区同时交付,卖新房的时候差不多,十年以后卖二手房,两个小区房价差了30%以上。

       6、建成年代。正常情况下,越老的房子越便宜,次新房会贵一些。


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