二手房违约纠纷有哪些？买房人如何避免

       二手房违约纠纷有哪些？买房人如何避免

       很多购房者在购买房子的时候都担心在二手房交易环节遇到违约纠纷事件，遇到二手房违约纠纷后一是伤财，二是浪费自己很多的时间和精力，下面就和大家俩聊律师朋友遇到的一起二手房违约纠纷的案件，希望大家在自己购房的环节中尽量避免。

       2016年是一个二手房“毁约年”，许多业主齐刷刷地毁约。一个星期三下午，在北京律师事务所，助理来找我:主任您来看看。办公室里有两个人闹事。“什么人啊？”“对方当事人”。辩护人纷纷走出工位，看到一位60多岁的北京阿姨和她82岁的老母亲围在一家律师事务所门口，大声喧哗。82岁的奶奶看到我们的客户、律师和前台妹妹都来看，开始对人群大喊:你们这些律师都是骗子。为什么要查封我的房子？我是卖房，我要的是全款，你们凭什么贷款买房？你们要是跑了我怎么办？我要的是全款！你们赶快给我解封！不解封，我就在你们这儿住！你们律师都是骗子！”

       代理这个案子的律师小刘正好就在律所里，我赶快找小刘问案件是什么情况。小刘律师跟我说：“主任，我们代理的是原告买房，中介代理交易后没找卖方妻子签字，现在房价涨了80万，妻子反对买房子。”

       在北京，每年会有15万个二手房违约，价格从2004年持续上涨，在很长一段时间内几乎是只涨不跌。每次房价暴涨都会导致二手房业主违约，我们每天都会提起这样的诉讼。

       二手房违约遇到这样的纠纷怎么办，业主能不能毁约？可以，但肯定要承担违约责任。法律规定承担违约有多种方式，常规情况就是赔钱。业主们认为，只要自己赔偿的钱低于房价上涨的金额，即使赔偿也是值得的，所以业主们害怕，纷纷废除合同。人们只要下定决心要通过毁约获得利润，就撕破了契约的基本精神。既然毁约了，那么二手房违约纠纷后怎样达到收益最大化？

       1、不支付合同约定的违约金。

       2、不想双倍返还定金。

       3、不想退定金。

       4、首付款也不想退。

       有一种伪善者，明明是自己毁约，还给自己找了很多理由，这个时候买方应该怎么办呢？根据收益最大化来排序是：

       1、请求继续履行合同强制转让。

       2、要求违约方赔偿房价上涨的损失。

       3、要求支付合同规定的罚款。

       4、要求双倍返还定金。

       注意，二手房违约遇到这种纠纷，以上不是所有要求都能得到支持，具体请款还需要具体分析。

       所以对于大多数购房者来说，起诉履约强制过户是最好的选择。反之，房主如果被判强制过户是最亏的，因此他们必须创造一系列实际无法履行的合同——房屋不能过户，如一房多卖、抵押、查封或主张多人房产等情形。

       看上去，一方违约，一方守约，法律规定对守约方又这么有利，难道这些违约的业主都是傻子？出现这种二手房违约纠纷后怎么办？

       这对母女确实不是很聪明，她们舍不得花钱请律师设计毁约方案，有很多比她们聪明的业主，可能是基于多年在江湖中摸爬滚打的经验，可能是找到了高人指点，总会抢先一步，让购房人措手不及。

       聪明的业主，首先要预判到购房人是要告他的，这有什么难度！购房人告他无非有两类诉求：要房，或者要钱。我们前面说的4种诉求的后3种，无非是钱多钱少的区别。第一种诉求对卖方不利最不利，卖方会阻止过户，一般会采取什么方法呢？

       1、房子已经卖给别人了。

       2、房子被抵押。

       3、房子被查封。

       在过去，房子就算做了网签也可以抵押，但是不能一房二卖。北京的房管局为此吃过官司，于是补上了网签后抵押这个漏洞。因此，如果业主在网签前毁约，可以一房两卖，或者将房屋抵押出去，这也是本文开篇故事开头业主的策略，很毒辣。

       网上签约后，业主也可以设计诉讼，找人告诉自己，保全房子，让房子被法院查封。这种情况会导致房子不能实际过户，法院无法判决继续履行合同，只能认头解除合同赔钱。

       在业主要赔钱的情况下，可能无法执行有效财产——房子被其他债权人拿走了（一房两卖、抵押、查封都有神秘的债权人）者很难证明债权人的真实性，业主很容易拿到资金转移，比如全部换成美元带到国外。那么在二手房价格上涨、业主违约攻防战中，遇到这种二手房违约纠纷时要比的是一个字：快！

       无论你是哪一方，都必须在第一时间采取行动，业主先抵押业主赢，买家先保住房子，买家赢。