我国房地产业发展的历程

       1952年，我国房地产业增加值为14亿元，到2018年，以名义价格计算的房地产业增加值为5.98万亿元，如果以1952年的价格水平计算，房地产业增加值也达到了2449亿元。房地产业增加值在GDP中的比重不断上升，从1952年的2.1％上升至2018年的6.6％。

       改革开放以来，中国的经济体制已经从计划经济转变为市场经济。在此背景下，房地产业也开始由计划经济体制下的福利住房制度向市场经济体制下的商品化住房制度转变。市场经济为房地产业带来了活力，极大地促进了房地产业的发展，房地产业在国民经济中的规模不断上升。我国人口的增长、工业化与城镇化的不断发展也为房地产业的发展提供了有力支撑。

        我国人口增长与房地产业发展，中华人民共和国成立以来，我国人口总量增长较快，同时人口的城乡结构也发生了巨大变化。我国人口增长为房地产业的发展提供了基础。

       我国人口数量庞大，增速渐缓。从人口总量来看，我国人口从1949年的5.42亿上升到2018年的13.95 亿。我国人口自然增长率从20世纪50年代到60年代较高，且呈上升趋势，在1963年达到峰值33.5‰。这是新中国成立后第一次“婴儿潮”的表现。20世纪60年代以来，人口自然增长率整体呈现逐步下降的趋势，从30‰的水平降低到2018年的3.81‰。在这期间，可以看到在20世纪80年代人口自然增长率有小幅上升，这是第一代“婴儿潮”出生的人口进入生育年龄。1987年我国人口自然增长率达到峰值16.6‰，距离上一次峰值的1963年相差24年。

       我国房地产业发展的历程，从人口的城乡构成看，我国的城镇人口占比不断提高。中国建立之初，我国城镇人口仅占总人口的11％，而到2018年关于这方面得比例已经上升到60％。人口向城市转移是工业化与城镇化的内涵之一，与经济发展相辅相成。20世纪90年代后期以来，城镇人口迅速上升，为房地产业的高速发展提供了一些相关得支撑。李嘉楠等（2017）就发现外来人口占比每高出10个百分点，城市住房价格就会高出7.5％，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。

       从人口年龄结构来看，我国0~14岁儿童人口从中华人民共和国成立到80年代逐渐增加，从1953年的2.1亿人口增加到1982年的3.4亿人口。之后，由于计划生育政策的施行，少年儿童人口数量开始下行，到2011年达到谷底的2.22亿人。由于二胎政策的放开，少年儿童人口数量开始回升，到2017年上升到2.33亿人。我国15~64岁的劳动年龄人口数量在中华人民共和国成立后逐年提升，从1953年的3.5亿人上升到2013年峰值的10.06亿人。劳动年龄人口占比从1953年的59.3％上升到2010年峰值的74.5％。从1953年的0.26亿人到2018年的1.67亿人，我国老年人口增长迅速。

       我国的房地产业发展与人口年龄结构表现出明显的相关性，2011—2013年我国住宅新开工面积达到近年来的顶峰，2013年为峰值14.58亿平方米，这恰恰跟我国15~64岁适龄劳动力人口峰值重合。另外，人口年龄结构对房价也有显著影响，在中国这种影响还具有独特的中国特点，在中国，老人抚养率越高，房价越高，少年抚养比越高，这可能与中国年轻人需要父辈资助买房的需求密切相关，而这种需求最终来自上一代人沉淀下来的积蓄。但是从长期看，老年人的收入终究不如年轻人，老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。就人口结构带来的影响而言，武清房产网认为2016年以后中国的房价将不再具备猛速上涨的条件。Farkas(Farkas,2011)以匈牙利为样本，并考虑到老龄化与利率之间的关系，其研究表明，人口老化将导致匈牙利2011-2020年房价下降6%~8%。

       研究我国房地产业发展的历程，主要也得从我国人口的发展情况来看，在新中国成立后的很长一段时间内，我国人口总数、城镇人口以及劳动年龄人口都在增加。这意味着房地产业的需求潜力总体处于上升态势。1949年以来，我国房地产业加速发展。1953—1963年，我国房地产业增加值增速略低于城镇人口增速；1964—1984年，我国房地产业增加值增速略高于城镇人口增速；1985年以后，我国房地产业增加值的增速大幅高于城镇人口增速。人口增长为房地产业的发展提供了必要条件。