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买二手房怎么谈价格?

房产网 2019-11-25 17:06
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       买二手房怎么谈价格?



       从道、法、术三个层次,笔者用实际经验给你最系统的谈价方法论!


       01 道境:讨价还价是场心理博弈!讨价还价是场心理博弈,博弈的双方是购买方和出售方,中介方是必不可少的润滑剂。


       关键点:让对方觉得自己占了便宜!


       释意:房东诚心卖的,除去一些特殊原因,能让其爽快答应的,说白了是觉得达到了房东的心里价位,觉得自己没卖亏。


       忌讳点:不用一直说房子缺点,企图压价!


       释意:你要说房子这里不好,那里不好,那你为什么还坐下来谈价?既然你都坐下来谈价了,说明你晓得这里不好,那里也不好,最终都还是接受,那肯定是房子有优点能盖过这些不好的。


       所以,既然坐下来谈价了,大家都心知肚明,无非就是价格嘛。所以,这个可以适当说,切莫一直说!


买二手房怎么谈价格


       02 法境:如何降低房东心理价位。这个,其实前期来说,主要任务在于中介。为什么这么说?


       买二手房怎么谈价格?其实对于购房者而已,只要确保房子买在市场价,没有高位买入,便心满意得了。所以关键就在于,中介如何把房东心理价位降到市场价甚至更低。


       PS:笔者下面的话,网友当中卖过房的房东,切莫喷我哈。笔者做中介的时候,接到房东上门挂房子,我一般都是先摆龙门阵,也就是聊天。


       1 为什么聊天?了解房东卖房的真实目的!


       买二手房怎么谈价格?绝大部分中介,一上来就是给房东看,周边房价多少,你房子应该挂多少。


       这个,是行不通的。很正常,都和你不熟,我真话都不会给你说。更何况,中介向来名声不好,我肯定要挂高点,好让你去争取,最后有准客户,我再放价。


       2 如何聊天?可以大致的根据年龄来划分,针对性的聊,一般来说,不同年龄段聊的话题不同:


       年轻人:聊衣食住行,穿衣打扮,潮流娱乐等。重点在于夸其有上进心,年纪轻轻都拥有自己的房子了;夸其眼光好,这套房子开盘才多少钱,现在卖多少,赚安逸了。


       中年人:聊生活艰辛,社会大环境不好,聊投资理财。夸其当时购房的眼光,提出合理的资产购置建议。


       老年人:聊子女是百试不爽的法宝,多点关心,多点尊敬即可。


       3 了解卖房目的后,站在房东角度共同讨论最合理的建议和规划!了解了其卖房目的后,就应该站在其角度,带着房东一起探讨最合理的建议和规划。比如:


       买二手房怎么谈价格?房东卖了后需要再买的,一定先灌输卖的便宜,买的也便宜的观念。


       房东想图个好价钱的,慢慢灌输哪怕便宜点,但早点拿到钱,做其他理财也可以赚回来,还省事省心了解一桩心愿的观念。


       房东是那种可卖可不卖的,聊房子涨价规律,比如新房头三年涨价多少幅度,三到五年涨价多少幅度,五到十年涨价多少幅度。给他留下卖掉重新换套投资,能够利益最大化的铺垫。


       4 切记不要劝说房东,而是给其贴心的三种方案建议,一般来说,笔者会对房东说,有三个价格可以选择挂价


       价格一:比市场价便宜5%左右,预计半个月到一个月可以售出


       价格二:市场价左右,预计两个月左右可以售出


       价格三:比市场价高5%-10%,预计3-6个月可以售出


       买二手房怎么谈价格?这里的实际情况是,低于市场价的基本一个星期多点,就能卖掉;市场价左右的基本半个月多点就能卖掉。


       一般而言,着急卖或者耿直点的房东,一般都会选择第二种;不着急或者想卖高价的一半选择第三种。

       咱们从房东选择的方案,就可以看出房东的诚心度以及急迫度,这些是接下来关于技巧运用的基础先决条件!


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       03 术境:如何具体操作?


       如果房东选择比较高的价格方案,这种房子笔者是直接不理睬,甚至隐藏,每一周和房东聊聊天,吹吹牛,就是反馈直接没人关注没人看。


       买二手房怎么谈价格?如果房东选择市场价左右,笔者会立马大力推广,大力邀约同事客户和自己客户看房。但是会压住有意向的客户,延迟几天和房东反馈。一周反馈一次,每次会反馈有两三组客户有意向,然后借助客户的嘴说房子的缺点。最后虚拟出三个最有意向的客户,其中两个各种原因,暂时下定不了。最后一个客户特别喜欢,但是因为男朋友或者女朋友,父母或者老公老婆不是特别喜欢,给我三天时间我们和客户去给他们亲人做思想工作。


       让房东有种错觉,这个客户如果最终过来下定,是中介方一直努力,一直劝说客户;然后客户也不是很稳,也是花了好大功夫劝说家人,不是特别想买那种。


       这样,一般来说,房东也就不会随意涨价或者摆架子不卖了,到时候价格降下来心理阻力也小了很多。


     买二手房怎么谈价格?如果房东选择比较低的价格,那么这个时候的重点就是稳房东了。一两天就和房东联系,最好微信,不容易引起反感。不聊房子,聊其他的。这个时候房子不愁卖,愁的是其他中介搞破坏了。


       总结:所做的一切的一切,就是让房东明白,这个房子有人看上,来之不易。是中介努力劝说客户买的。自然而然谈判时,房东好说话的多。


       PS:笔者以前做中介的时候,所有卖过房子的房东中,四成是把我拉黑了的,三成是因为要换房子所以好好对待。


       其实现在想来,做的有些过了。这个主要是笔者以前的经验告诉我,房东从来不会讲人情,客户多多少少还会有人情可讲,所以我就使劲坑房东。



       04 最后的概括:因人而异的水到渠成。笔者一直强调,这个谈价的事,其实不应该由购房者来谈的。说通俗点,我出了那么高的中介费,你们收了钱就应该把事情给我办巴适。说严肃点,购房者这种事经历少,没得什么经验,谈价也不怎么会,中介擅长这些。


       买二手房怎么谈价格?最后坐在桌子上谈判的时候,其一是和房东搞好关系,摸清楚房东的秉性,以后毕竟后续还要打交道几次,再说买房也好,卖房也好,茫茫人海,也算是一种缘分。


       最后坐在桌子上,应该谈的是哪些?1 约定好钱款交接的每一步事宜,确保安全有效。2 确定好每一步流程和细节,确保高效省心省事。3 商量好物业交割等事宜以及违约定责问题等等。


       最后祝愿,每一个购房者都能遇到一个专业且良心的中介,中介公司都大同小异,关键点就在于那个中介。


编辑者:admin

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