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买二手房满五唯一是什么意思?

房产网 2020-03-27 16:47
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买二手房满五唯一是什么意思?


       二手房满五唯一,它隐含两层意思。从满五唯一所指向的交易对象看,一般指的是卖方。最后,满五唯一对二手房交易中的买卖双方有什么影响。买二手房满五唯一是什么意思?


买二手房满五唯一是什么意思

    

       一、满五唯一,它隐含两层意思,哪两层意思呢?

       

       (1)满五

       满五,它的意思是说,房子满了5年了。

       我们可以从两个角度看房子的年龄,一个是实际年龄,另外一个是经济寿命。

       实际年龄

       从专业的角度看,实际年龄可以分为四个年龄,分别是综合竣工验收日期、交房日期、缴纳契税日期和办证日期。

       ①综合竣工验收日期

       竣工验收日期,指的是房子通过五方主体验收,并通过规划、园林、土地、消防、质检、基础设施如水、电、气、网络、宽带等验收合格后的日期,我们把这样的验收称为综合验收。

       ②交房日期

       开发商一般是只拿到了住建部门的竣工验收备案表以后,就可以交房,也就是我们说的交房日期。

       ③缴纳契税日期

       缴纳契税日期,指的是购房人缴纳房屋契税,税票上的日期。

       ④办证日期

       办证日期,指的是房产证或者不动产权证上的日期。


       买二手房满五唯一是什么意思?我们做个小结:

       税务部门主要看契税发票上的日期,一般来说,这个日期比办证日期更在先,也就是先缴税,后办证。

       增值税需要房子满2年,这个2年的起点就从契税发票看,或者看房产证、不动产权证上面的日期。

       买二手房满五唯一是什么意思?还有一种情况,那就是,比如说老王有一套房改房,2008年就填表、申报、交钱,一直到2020年才办证。从去年到现在,肯定不满2年,但是,我们可以为契税部门提供房改售房协议、交款日期、审批表等材料,这样,是否满2年就追索到了2008年,而不是2020年。

       经济寿命

       它属于房地产估价专业名词,意思是说,一个房地产它的价值区间总共有多少年。

       因为经济寿命和本问题关联不大,只提一下。


       (2)唯一

       唯一,在这里的意思是,购房人或者产权人在某个地区,以家庭为单位,其家庭成员所拥有的房屋套数。

       我们有必要对这个概念做一下解释。

       ①购房人或者产权人

       比如说,购房人、产权人为老王,不动产登记机构查询他名下的房产,是看老王、他的妻子、婚生子女拥有几套房子(查询当天,如果子女年满18周岁,就不用查询)。

       买二手房满五唯一是什么意思?我所在的地方已经实行了房屋限购,购房人或者产权人名下拥有2套房子,就被限购了。

       这2套房子,哪怕是没办证,但和开发商签订了合同,合同备案了,也能被查询到。

       ②房子的性质

       几套房子,一般以不动产登记簿记载的为准,也就是说,如果经济适用房、拆迁安置房、房改房,土地性质为划拨的,也算,不仅仅指商品房。


       二、从满五唯一所指向的交易对象看,一般指的是卖方

       买二手房满五唯一是什么意思?通过上面的介绍,我们知道了,增值税和个税是和卖方有关的,而满五唯一的房子,就意味着,买方只需要承担房子转移登记过程中产生的契税(也可能需要改变土地性质,缴纳土地出让金)。


买二手房满五唯一是什么意思


       三、是否满五唯一对二手房交易的影响

       首先,我们对一套房子是否满五唯一需要进行专业界定。

       另外,如果满足满五唯一的条件,买方可能存在免契税的情形。

       最后,不满五唯一,税费的计算很专业。

       (1)满五唯一需要进行专业界定

       是否满足满五唯一,如果交易双方通过中介居间来交易的,买方要问清楚,是否为满五唯一的房子。如果因为中介自身专业不精而导致过户费用超出客户的预期,中介是需要承担责任的。

       (2)房子是满五唯一的,买方可能不需要缴纳契税

       这样的情况还是存在的,比如说,小刘的房子前不久被拆迁了,他也拿到了拆迁款。

       他拿拆迁款到市场上去买房子。比如,拆迁款100万,拆迁面积为120㎡,他买了一套建筑面积为130㎡的房子,一般以建筑面积120㎡免契税,另外10㎡购房款部分缴税。

       ③不满五唯一,税费的计算很专业

       买二手房满五唯一是什么意思?如果购房人不懂税费,税费的高低、谁承担等等问题,在事先就要考虑清楚。有时候,它是影响老百姓购房的重要因素之一。


       四、结语

       买二手房满五唯一是什么意思?从满五唯一所指向的交易对象看,它指的是二手房交易中的卖方。

       满五唯一,有两层含义,一是涉及到增值税、个人所得税的时间起算点问题,它和契税上的日期有关,也和房产证、不动产权证上的日期有关,在计算时间时,哪个更早,就用哪个。

       最后,如果不具备满五唯一条件,因为税费很专业,且它是影响购房人的重要因素之一,所以,在决定购买或者签订合同前,最好请专业的人帮助自己,房子的交易涉及到哪些税费,费用高不高,等等。


编辑者:admin

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