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小产权房可以购买吗?

房产网 2019-10-12 16:04
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小产权房可以购买吗?


       很多朋友都咨询过这个问题,小产权房价格很便宜,但是自己不清楚小产权房到底能不能买,买了之后会存在什么样的法律风险,今天就小产权房的性质以及可能存在的法律风险进行详细分析:


小产权房可以购买吗


       1、 什么是小产权房

       我国并没有专门的小产权房这个法律概念,小产权房是针对我国商品房即大产权房(一般住宅70年、商住房50年、商业房40年)而言的,区别就是小产权房是在农村集体土地上修建的,但是不能进入正式的房地产而商品化的房屋。


       2、 小产权房的类型

       小产权房大体有以下三种类型:

       (1) 村集体成员在自己宅基地上修建的房屋

       (2) 村集体委员和村民在村集体土地上共同开发建设的统建房

       (3) 村集体出地,而又开发商出钱修建的楼盘


       3、 小产权房买卖合同效力问题

       小产权房可以购买吗?很多人比较关心自己已经签订的小产权房购买合同是否合法有效,根据我国法律法规以及司法实践可知,小产权房的买卖合同是否有效,也是有所区别对待的:

       (1) 本集体组织村民之间签订的小产权房购房合同

       小产权房可以购买吗?我国法律明文规定,村集体组织土地使用权只有本集体组织成员才有资格享有,并且禁止售卖给城镇居民,这也就是说法律并没有禁止小产权房在本集体组织成员之间进行交易,因此对于本集体组织村民之间签订的小产权房购买合同是认定为有效的。举例子,A村村民小王把自己在宅基地上修建的房屋卖给同村村民小张的,小王和小张之间签订的小产权房购买合同是有效的。

       (2) 本集体与他集体成员之间签订的小产权房购房合同

       根据法律规定,村集体土地使用权是本集体成员享有的权利,与村集体成员身份有着特殊的关系,因此非本集体组织成员不能取得相应的村集体土地使用权,所以本集体成员与他集体成员之间签订的小产权房购买合同的是被认定无效的。举例子A村的村民小王把自己的宅基地上的房屋卖给了B村的小张,此种情况下由于小张不是A村的村民,因此小王和小张之间签订的小产权房购买合同无效。如果合同签订后小王起诉到法院主张合同无效的,合同无效后,小王应返还小张已经支付的购房款。

       (3) 村集体成员与城镇居民之间签订的小产权房购买合同

       以前此种情况下,直接认定购房合同无效,但是现在审判思路发生了变化,如果是售房者向人民法院主张给购房合同无效的,要求返还房屋的,人民法院裁定这不属于法院受案范围,裁定驳回售房者的起诉。


小产权房可以购买吗


       4、 购买小产权房存在的法律风险

       小产权房可以购买吗?很多人当初购买小产权房的原因主要是因为觉得房子非常便宜或者自己没有购买商品房的资格,更有甚者把购买小产权房作为一种投资,认为如果哪天房屋不小心拆迁了,自己就可以获得一笔不菲的拆迁款,但殊不知购买小产权房不但存在合同无效的风险,还存在着以下法律风险:

       (1) 无法办理房产证

       由于小产权房购房合同并不是法律认可的正式购房合同,也就导致无法在房管局进行备案,因此无法取得相应的房产证,有的人可能会领到一本证书,但是那并不是房产证,而是由当地镇政府或者村集体出具的证书,和法律意义上的房产证不是一回事,就是一个使用资格证明。

       (2) 不能贷款买房

       由于小产权房不能办理抵押登记,银行自然也就无法设立抵押权,因此买小产权房只能自己付款,无法办理贷款。

       (3)存在“一房二卖”、多卖的法律风险

       由于小产权房无法办理不动产登记,因此你在购买小产权房时就无法从不动产登记处查询到任何登记信息,就不知道该房子到底是否属于出卖人所有,存在出卖人已经将房屋卖给别人的情形。

       (3) 面临毁约的风险

       如果你购买的小产权房面临拆迁,你以为自己可以获得相应的拆迁款,其实不然,如果出卖人起诉到法院确认购房合同无效,那么出卖人只需要把购房款退换给你就可以了,出卖人依然可以获得相应的拆迁补偿,你一分也得不到。


       总结

       综上,关于小产权房可以购买吗的问题,大家购房时一定要注意,千万不要为了贪图便宜或者为了省钱就购买小产权房,否则很有可能面临上述法律风险,建议大家购买正规的商品房,也就是有五证的房子(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证),正规商品房住着才放心,谨慎购买小产权房。


编辑者:admin

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